誰かの土地探しの教科書…になったらいいな②
Patisserie Terminus前回は土地探しをする前に考えなければならない事をざっくり書きましたが、今回は、じゃあ実際に土地探しってどうするの？って事を書いていこうと思います。これから土地を探そうとしている誰かの手助けに少しでもなれば幸いです。
②土地探しの方法
さて、実際に土地を探そう！
と思ってもどうすれば良いのか…。
私の体験談を書いていこうと思います。
まず、私は基本的にはSUUMOで土地を探しました。土地の場所もどこにしようか定まっていなかったので広範囲で探したかったのと、一番手軽だったためです。
SUUMOで色々な土地を見ておいたので地域ごとの相場観や色々な種類の土地を見れたのでまずはSUUMOで調べてみるのはありなんじゃないかなと思います。
検索する時の条件は以下のとおりです。
①価格→全体の予算の1/3くらいを目安に
②建築条件→なしを選択
③状況→更地を選択
④所有権→所有権を選択
①については、私は建物を含めた全体の予算の1/3を目安としました。パティスリーをやる場合は想像以上に内外装費用がかかります。そのため、2/3は建物代としてとっておくのが良いかなと思います。
②建築条件はなしを選ぶべきです。建築条件付きだと建てる工務店が予め決まっており、パティスリーを得意とする工務店を選択することが出来ません。
「どうしてもこの土地がいいけど、建築条件が付いてしまっている！」
という時も焦らず工務店の方に連絡してみてください。数百万円を出せば建築条件が外せる場合もあるらしいので諦めずにチャレンジしてみるのもありだと思います。
③これも出来れば更地がいいと思います。もともと建物がある土地を買うと解体費用がかかります。また、解体費用についてはSUUMOを見ただけでは判断がつきません。今ある建物が木造なのかコンクリートなのか、土地が大通りに面しているのかなどなど色々な要素が関係してきます。
そのため、解体費用が数百万単位で変動してきてしまうので予算が読みにくいです。予算に余裕がある方は気にしなくても良いかもですが、大抵の方はそんなことはないと思うので更地で絞るのが無難かなと思います。
④所有権は必ず所有権にしてください。定期借地権などではなく問答無用で所有権です。
さて、次ですが土地を実際に何個か見ていくと、
この土地良さそう！！しかも、他の土地と比べて何だか安いしこれは掘り出し物見つけちゃったかも…！？
と思う土地が見つかると思います。
しかし、冷静に土地の情報を見てください。
不動産には『掘り出し物』という概念は存在しません。
必ず安い土地には安いなりの理由がありますし、その逆も然りです。
・ハザードマップにはかかっていないか？
・都市ガス水道管はきているのか？
・公道に面しているか？
・都市計画道路になる予定はないか？
・旗竿地ではないか？
・土地の形は特殊ではないか？
・崖地ではないか？
・建蔽率、容積率は極端に低くないか？
・再建築不可ではないか？(道路に2メートル以上接しているか)
・備考等の特記事項はないか？
ざっとここら辺を確認すると安い土地は上記の何かしらに該当するのではないかと思います。
お店をやろうと思っているならこれらの土地は避けるのが無難です。
あえてリスクを取らなくても適正な価格で良い土地は必ず見つかります。
焦らなくて大丈夫です。
これらの条件がクリアできたら今度は用途地域も考える必要があります。
用途地域とは、ざっくり言うと「その場所にどんな建物を建てていいか、街のルールを決めた色分け」のことです。
大きく三種類の用途地域があります。
1. 住宅系（住むためのエリア）家を建てるための場所です。
低層住居専用地域： 2階建て程度の戸建てが並ぶ、最も静かで厳しいエリア。コンビニすら建てられない場所もあります。
中高層・一般住宅地域： マンションや少し大きめの商店、病院などが建てられるエリア。
2. 商業系（買い物や遊びのエリア）お店やオフィスが集まる場所です。
近隣商業地域： 地元の商店街のような場所。
商業地域： デパート、映画館、飲食店、さらにはキャバクラやパチンコ店などもOK。駅前などはだいたいこれです。
3. 工業系（ものづくりのエリア）工場のための場所です。
工業専用地域： 「人は住んではいけない」という唯一のエリア。コンビナートなどの大型工場が集まります。
準工業地域： 小さな町工場と住宅が混ざっているような場所。
私としては、近隣商業・商業・準工業地域から選ぶのが良いと思います。
用途地域によってショックフリーザーや大型オーブン、業務用エアコンなどを同時に動かす場合、その合計出力が制限に関わります。
やはりパティスリーをやる上で上記の設備は必須と言えるので、そもそも他の用途地域では営業するのが難しいのではないかなと思います。(そこまで大きな規模ではなくて、家の延長として通販メインとかでやる場合は選択肢に入れても良いかなと思います。)
長々と書いてしまいましたが、とりあえず私が土地を選ぶ時に気にしていた事を列挙してみました。
色々と書き足りない部分があると思うので随時加筆していこうと思います。
それでは、また！
